Ombrières APER : propriétaire ou locataire, qui doit payer ?

Ce que dit exactement le texte

L'article 40 de la loi APER n° 2023-175 du 10 mars 2023 impose l'installation d'ombrières intégrant un procédé de production d'énergie renouvelable sur au moins 50 % de la surface des parcs de stationnement extérieurs de plus de 1 500 m².

Le décret d'application n° 2024-1023 du 13 novembre 2024 précise que l'obligation, et la sanction en cas de manquement, visent le gestionnaire ou le propriétaire du parc. Cette formulation alternative est la source de l'ambiguïté : le législateur n'a pas tranché la répartition entre les deux, laissant la question au contrat qui les lie.

Dans un portefeuille immobilier locatif, cette imprécision devient un point de blocage concret. Le bailleur considère que l'exploitation du parking relève du preneur ; le preneur considère qu'une structure fixée au sol relève du propriétaire. Aucun des deux n'engage l'investissement, et l'échéance approche.

Le cas du bail commercial

L'article 606 du Code civil réserve au propriétaire les grosses réparations, c'est-à-dire celles qui touchent au gros œuvre et à la structure de l'immeuble. Les charges récupérables auprès du preneur couvrent, à l'inverse, l'entretien courant et les dépenses liées à l'usage des lieux. Le décret n° 2014-1317 pris pour l'application de la loi Pinel a durci cette frontière : les travaux relevant de l'article 606 ne peuvent plus être mis à la charge du preneur dans un bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014.

Une ombrière photovoltaïque n'est pas une réparation : c'est un ouvrage neuf, ancré au sol, d'une durée de vie de vingt à trente ans, qui modifie durablement la consistance du foncier. Elle s'analyse donc en principe comme une amélioration structurelle relevant du bailleur, y compris lorsqu'elle est imposée par une obligation réglementaire. Le fait que la contrainte pèse sur « le gestionnaire ou le propriétaire » ne renverse pas cette logique civile : il ouvre seulement la possibilité d'un partage négocié.

Trois modalités de répercussion sont envisageables. L'avenant au bail, qui identifie la dépense, sa quote-part et sa durée d'étalement. La révision du loyer, qui intègre la valeur d'usage créée par l'ouvrage — abri des véhicules, éclairage, éventuelles bornes de recharge — dans le loyer de renouvellement. Le partage des économies d'énergie enfin, lorsque l'électricité produite est autoconsommée par le preneur : la répartition porte alors sur un flux mesurable plutôt que sur un capital.

Le cas d'un bail arrivant à échéance avant le 1er juillet 2028 appelle une vigilance particulière. Le preneur n'a aucun intérêt à financer un ouvrage qu'il ne pourra pas amortir, et le bailleur engage une dépense dont le bénéficiaire n'est pas encore connu. Traiter le sujet dans le cadre du renouvellement, plutôt qu'en cours de bail, permet d'aligner la durée d'engagement sur la durée d'exploitation de l'installation.

Le point aveugle le plus fréquent reste le plus simple : un bail signé avant 2023 ne prévoit rien sur ce sujet, puisque l'obligation n'existait pas. Ni clause d'autorisation, ni répartition de charge, ni affectation de l'électricité, ni sort de l'ouvrage en fin de bail. Le silence du contrat n'est pas neutre — il renvoie les parties au droit commun et, en pratique, à la négociation.

Le cas du bail emphytéotique et de la convention d'occupation

• Le preneur emphytéotique dispose d'un droit réel sur l'immeuble et se trouve, pour la durée du bail, dans une position très proche de celle d'un propriétaire : il peut construire, hypothéquer son droit et exploiter l'ouvrage. C'est donc lui qui porte, en pratique, l'obligation de solarisation et l'exposition à la sanction, sauf stipulation contraire.
• La durée résiduelle du bail commande l'équilibre économique du projet. Une installation photovoltaïque s'amortit sur vingt à trente ans ; un bail dont il reste douze ans à courir ne permet pas cet amortissement sans indemnité de fin de bail ou engagement de reprise de l'ouvrage par le propriétaire à sa valeur nette.
• Lorsqu'un bail est consenti en parallèle à un tiers-investisseur, il faut articuler les deux titres : durée du bail solaire calée sur la durée résiduelle du bail principal, accord exprès du propriétaire, sort de l'installation en cas de résiliation anticipée, et droit d'accès du tiers pour l'exploitation et la maintenance.

Les clauses à sécuriser

Ce qui se passe en cas de désaccord

L'administration ne tranche pas le contrat : elle adresse la mise en demeure, puis la sanction, à celui qu'elle identifie comme gestionnaire ou propriétaire du parc au vu des éléments dont elle dispose. Le destinataire de l'amende n'est donc pas nécessairement celui qui, au titre du bail, devait supporter la dépense — il lui appartient ensuite de se retourner contre l'autre partie, ce qui suppose une clause de garantie.

L'inaction réciproque est le scénario le plus coûteux. La sanction administrative est reconductible chaque année jusqu'à la mise en conformité : elle ne s'éteint pas avec un premier paiement, et son cumul finit par dépasser le coût de l'ouvrage évité. Pendant ce temps, le délai de raccordement et les files d'attente des installateurs continuent de s'allonger.

La non-conformité pèse enfin sur la valeur de l'actif. Un parking non conforme est un passif chiffrable à la revente : coût des travaux à venir, exposition résiduelle aux sanctions, incertitude juridique sur la répartition avec le preneur. La vérification de la conformité APER est devenue un poste standard des due diligences immobilières, au même titre que l'amiante ou le diagnostic de performance énergétique.

Ce contenu est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. La qualification de chaque situation dépend de la rédaction du bail concerné et doit être validée par un conseil.